在大众眼中,共享办公存在着“二房东”、“租金差价”、“低门槛”、“创业者为主”等评价,为何大众眼中“差评”领域却成为2018年的投资热门领域?共享办公空间作为近年来迅速发展的一种商业业态,成为资本聚集的重地,大众和资本的认知到底偏差在哪里?

这种偏差的认知,归纳起来,大致有以下几种表现:

一、 共享办公的商业模式是“二房东”,即把物业资产从业主手中整租下来,再租给使用者,从中赚取整租到零租的租金差价。

二、 共享办公的核心优势之一,是入驻租金门槛的相对低廉。

三、 共享办公空间主要是个人创业者、创业项目在使用。

正是基于上述三种相对偏差的认知,当以优客工场为代表的共享办公企业获得高融资、高估值之时,往往伴随着怀疑、不解甚至质疑,但与这种怀疑、不解甚至质疑形成鲜明对比的是,共享办公的估值持续增长,资本对于共享办公的投资,规模也越来越大。

在外界认知与资本行动之间,何以产生如此巨大的反差?究其根源,还是在于对其商业模式本质的理解不同。即便用最简单直观的工具来理解共享办公空间这种商业形态,其实也可以不难看到,她首先从事的是一项资产管理业务。有所不同的是,其进行的资产管理,不仅是简单的物业管理服务、包装、维护,而是包括以共享办公平台上存在的各类企业在内的“软资产”,抽象来说,通过对“软资产”的合理配置,最终提升硬资产的价值所在。

我们可以从优客工场的模式探索中,有更加直观的理解。优客工场的不少项目场址,无论在位置上、还是基础条件上,都并不具有优势,甚至原资产本身,就是闲置资产,但是,变为优客工场之后,无论其进驻状况、使用体验等,都远远超出原有状态,租金收入也相当不错,这就不仅是对物业硬资产进行简单维护、包装的结果,而是通过合理引入、放置不同的类型、状态的企业,提升“硬资产”的价值,而这能力,是一种更高级别的专业能力。也是这种商业模式,早已告别“二房东”模式的根本性因素。

这就犹如摩根士丹利这样的国际顶级投行,能够获得很高的投资收益,但其身份,仍然是资金的管理者,而她凭借专业的能力,所能获得的投资收益,远远高于资金持有者本身投资能够获得的收益。在这个模式中,优客工场其实就相当于摩根士丹利。

基于对“软资产”的管理和配置能力,我们应该继续向下理解一层,共享办公已经不再是一种简单的办公场址,而是各类不同企业、不同创新团队、项目共同存在、生长的平台,这个平台的入驻者,是多样性的,他们的诉求早已不再较低的支付成本门槛,而是在于这个颇具丰富性的“软资产”构成的“生态”。

因此,从纯价格的角度看,一些共享办公空间的场租成本,已经高于同地段的写字楼。而其在出租率等方面,又好于同地段的写字楼,之所以出现这种状况,恰恰说明了,当前经过近3年的发展,共享办公空间对于使用者的吸引,早已不是租金支付层面,而在于“软资产”类型的丰富性,给所有平台使用者的发展,带来的各种可能。

由此,我们可以理解到另一个层面的问题,即共享办公空间的使用者,早已不是单一的初级创业者了。从优客工场的用户情况看,这其中包含了极大比例的已经成为独角兽的企业,估值已经高达5亿美元以上的企业,除此之外,还有一种同等重要需要关注的情况,就是不少大型科技、创新型的企业,把企业的研发部门、项目研发团队,置于优客工场办公。

这充分说明了,以优客工场为代表的共享办公商业形态,其商业模式的核心本质,也就是这种商业形态的核心价值,已然变成了“软资产管理”科学合理配置的价值,高科技企业之所以愿意将研发部门、项目研发团队放在优客工场办公,其首要诉求就是希望在优客工场平台上的体系中,实现创新性的研发,从而带来企业、项目商业价值的提升。

由此,我们足以看到,作为一种更为高级的“资管”,以优客工场共享办公空间已经改写了相应商业模式的理解范式,因此,如果再用传统的眼光,看待这个行业的发展,自然会有诸多不解。现在,是到了观察者们更新认知体系和结构的时候了。