项目管理在房地产开发中的应用与认识
房地产工程管理，是将房地产项目各类工程设计变为实体的全过程管理，它包括成本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。与一般意义上工程管理相比，房地产工程管理产业链长，幅度宽；它包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证、物业管理等。项目营运不限于从破土动工开始，而是从前期营销策划，现场施工组织满足营销策划需要（现场售楼处、样板房、售楼通道等位置选择），规划设计（土方平衡、基础选型、主体结构形式等）阶段，就开始全程介入。
房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验，在管理各阶段上，各项技术要点控制更加严格。一般情况下项目管理分为准备、施工和经营三个阶段。前期准备阶段：主要是策划分析、办理项目立项和规划相关手续；工程建设阶段：指房地产开发项目列入施工计划起，到住户入住的全过程；房地产经营：是发展商通过对开发地产的销售、出租、抵押实现预期投资收益的行为。
房地产商的战略规划是靠项目去实施的，项目实施是靠战略规划来指导。项目围绕公司愿景、使命及战略来展开。如何才能高效完成一系列项目，使公司愿景、使命及战略得以实现呢？答案是现代项目管理的应用和执行，是团队绩效与项目总经理的大局观、沟通协调能力，以及处理各种应变综合能力的全方位体现。

项目生命周期一般分为四大阶段，即概念方案施工图阶段、前期准备阶段、现场实施阶段、项目结束阶段，项目不同阶段管理内容是不相同的。概念方案施工图阶段：是根据公司战略规划选定项目并确定项目是否可行，再进行规划与设计。前期施工准备阶段：是对项目作好开工前人财物及一切软硬件准备。现场项目实施阶段：是按计划启动项目的实际操作。项目结束阶段：是项目结束后的有关工作。
一、 概念方案施工图阶段
根据公司整体战略规划，对项目进行初步和详规设计，可行性研究，制订项目计划书。进行项目评估与论证，提出项目建议书。通过公司决策层批准，进入规划设计阶段。进行项目周边环境，市场情况，项目地点风土人情调研，研讨项目档次，销售对象以及项目目标定位。开始总体规划，建筑方案研究、施工图设计和确定。此阶段是决定项目成功与否的关键，同时也决定着项目投资收益。设计必须以人为本，以住户生活舒适方便为灵魂。设计必须符合项目定位，在条件许可前提下，考虑项目营销方便。除遵循专业规范及技术要点之外，尽量考虑中国传统建筑景观学说基本禁忌，做到建筑平面布置合理，结构设计施工经济。
二、 前期施工准备阶段
进行项目启动，制定项目宏观计划与项目管理章程。确定项目总负责人，项目总经理，项目组成员。确认项目产品范围界定，实施方案，质量标准。项目资源，现金流量预算。项目工作结构分解，项目政策与程序制订，风险评估，提出项目概要报告。本阶段是项目总经理与项目组成员等相关人员充分沟通，使双方思想基本达成一致，确保项目有序推进。
三、 现场项目实施阶段（工程管理阶段）
现场项目管理是从项目开工准备到竣工验收的全过程进行管理。工程管理以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标最终实现。项目中施工和安装是生产阶段主要任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质房地产产品，从经济角度分析，施工阶段投入和开支远高于准备阶段。因此有效施工管理也是合理节约开支、提高项目投资效益的关键环节。
项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证等系统。只有所有系统协调有效运转，才能使一个和多个项目施工顺利进行。本阶段工作有：
　 1，总体施工管理方面：建立项目管理组织架构，取得土地使用权证，进行项目运营会议。制订项目，区域，集团三级计划管控体系（专业计划、分项计划）。通过项目工程招标、采购、监理招标、物业等展开项目营销。通过规划、消防、人防、水、电、气、等政府部门审查，协调项目按计划实施。参与合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。制定项目销售（严格培训、统一说法、展示开发商的文化等）。
2，图纸审核方面：设计院出的各项施工图纸，及时要求项目管理人员组织好监理、施工单位，同时协调好公司有关技术人员分阶段多看图、多审图，提前发现图纸错漏，及时解决。保证图纸准确性和合理性，从龙头上堵住错漏，减少施工阶段设计变更和工程签证，有效控制工期和不必要的经济损失。
3，合同执行及控制方面：对项目范围进行详细研究、确定合同条款内容，根据项目范围确定采用固定总价合同还是使用固定单价合同。根据项目范围情况研究合同风险，约定项目风险范围。合理规避合同风险，全面履约，预防和减少合同纠纷。对承包企业承诺、服务做好充分了解熟悉，解决标书合同范围是否有遗漏、重复，有利于今后工程管理，加重与对方商谈砝码，赢得对方尊重。充分了解现场情况，核对招投标文件、合同、图纸是否与施工现场实际相符，将问题在事前解决。
4，现场管理方面：工程施工控制内容是一项系统工程。施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目总经理主要职责。必须加强施工控制，以保证项目按计划有序实施。进度控制：房地产产品生产周期长、环节多等特点，进度问题对企业信誉起着十分重要的作用。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度是通过工程计划来具体实现的。按照项目阶段划分，进度计划一般分成三级： 第一级，集团进度计划。第二级，区域进度计划。第三级，单位项目工程整体进度计划。现场执行与跟踪时须定期和不定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。出现偏差时，要对进度计划衡量、分析，随时调整，确保总工期和阶段工期按照原计划实现。质量控制：是项目管理以合同规定的质量目标，以国家标准、规范进行监督和管理的活动。表现在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计和合同规定，对所选用材料和设备进行质量评价，对整个工程工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。质量是产品品牌基础，也是企业品牌美誉度、忠诚度最好注解。项目质量也是设计意图被实现的程度体现。质量控制工作包括：（1）原材料检验，未经检验或不合格材料切忌进入现场。（2）工程配套设备检验。（3）检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，水泥、沙，石，配比严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作。挖方、定位、支模，钢筋制安等工序。制定有效质量检查和评定方法，以保证砌筑工程、装饰工程、水电安装工程按合同规定技术要求实施。（4）建立质量文件档案制度。安全控制：（1）总原则是：施工方必须按照要求完成现场布置，按合同落实文明施工管理。项目部审批监理方编制的安全文明监理细则，批准经监理审核后的施工方文明施工方案。检查监督落实文明施工情况，发现问题由监理发监理整改通知单，责令施工方整改。参与各种安全文明施工检查及会议。有关安全文明施工事宜，项目事故调查处理，项目安全方面督导检查，组织重大安全问题处理。（2）施工方案：施工方必须按国家、当地安全文明施工法规、规定及合同编制文明施工方案报监理审核，监理审核通过后报送项目部批准实施。施工方在编制施工组织设计时，根据建筑工程特点制定相应安全技术措施，专业性较强工程项目，须编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。（3）现场检查：监理负责检查施工文明施工组织机构与保证体系、安全管理责任制、安全教育与检查制度。专项安全施工方案是否符合有关法规、规范和标准要求。监理负责检查开挖与支护、桩基施工、塔吊及电梯安拆、脚手架、施工临时用电安全技术措施，不符合要求退回整改。项目部参加监理组织的现场安全文明检查，现场重要部位、机械设备安全措施及其相关记录。发现安全隐患和不规范等不合格施工行为，书面通知施工单位限期整改并报项目部。（4）执行要求：施工方须执行批准后的安全文明施工方案，监理负责监督检查施工方文明施工方案情况。（5）日常检查：现场巡视、安全资料检查。监督文明施工管理，施工总平面规划和调度。各作业面文明施工，生活区安全、卫生、消防、保卫等工作。定期安全施工检查及会议，发现问题及时协调处理。（6）事故处理：现场出现安全事故时，施工方应立即采取处理措施。同时通知监理单位、项目部协助施工方处理事故。根据公司有关规定，责任单位提交《事故处理报告》提出处理意见、落实及事故报告归档。成本控制：成本控制直接影响项目竞争能力和经济效益。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工前提下，将工程实际成本控制在预算范围内。在施工阶段，进行直接费用和间接费用监测，以便达到成本控制目的。直接费用监测包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表，将实际费用与工程预算比较，根据实物工程量和花费比较，计算实际工程单价与预算工程单价比较，研究存在问题。间接费用监测：间接费预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用支出。费用支出时要做支出报告和支出审计，定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。
5，其它方面：寻求多渠道技术支持。采用新技术、新工艺、新材料降低工程成本、缩短建设周期、提高项目技术含量。
四、 项目结束阶段
　 项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），办理备案证。物业公司对项目进行接管验收，项目部配合物业公司交房。项目清算，资产清理，文档总结。本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房。对整个项目进行经验教训后评估总结。

在项目管理上，除上面要求的专业技能和知识体系外，还要求项目总经理有较高管理能力，沟通能力和协调能力。
项目总经理以项目生命周期理论为基础，通过计划跟踪控制来实现对项目动态管理。通过制订详细计划来指导项目实施；有责任感和安全意识，切实保证项目工期、成本和质量。项目管理涉及要素众多，包括人、财、物管理，也包括时间、采购、合同、质量管理。涉及组织和人员众多，除业主方之外，还有设计、监理、施工、材料设备供应商等有效地管理。有财务知识，实现与企业财务系统的完美对接与协调，随时掌握资金的需求、供应、使用和回款情况，保证资金动态平衡。通过对资金计划、到位、支出和回款情况全面把握，随时提供项目资金状况，实现资金平衡，降低项目风险和成本。有机整合销售管理功能，使销售资金纳入整个项目资金流。销售是房地产项目重要环节，它不仅要实现对销售业务支持，更重要的使销售计划、销售资金与项目整体资金计划和现金流量协调。还须要以科学项目管理模式与态度，来实现对这些要素集成管理，实现项目各方沟通与协调。通过网络随时获取相应数据，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。
项目总经理应对项目目标有透彻理解，细节问题头绪清楚。对项目有强力的责任心，能应付挫折和失败。具备谈判技巧，知道该做什么，不该做什么。始终面向成果，注重实际，有成本意识和基本经营技巧。总之，项目管理的关键是：通过多角度、多要素管理思想，全面系统思考与有效沟通。