福星股份（000926.sz）是一家民营房地产开发商，公司全资子公司福星惠誉综合实力位居武汉市房地产开发企业第一名。

一家没有央企背景，也没有金融机构扶持的开发商，怎样从融资困局中突围呢？在姑嫂村项目的融资过程，我们就窥见一斑了。

资金占用被拉长，融资不畅

福星股份作为武汉最大的开发商之一，操作了武汉本地多个城中村的拆迁改造项目。
2010年，福星股份旗下的福星惠誉的子公司江汉置业，拿到了武汉一个颇具规模的城中村项目—姑嫂村的开发。

公告显示，江汉置业注册资本16亿元，经营房地产开发、商品房销售、房屋租赁、房地产信息咨询服务。该公司2011年净利润177.47万元；截至2012年11月20日，该公司净利润-124.46万元。

据了解，姑嫂村项目总占地约75万平方米，规划建筑面积168万平方米，附近成规模商品房价目前在9000元/平方米以上。由于交通便利，该地段的十分有增值的潜力。
但是，潜力不能当现金用。由于福星股份参与的改造项目多是集中在城市的核心地段，先是得交一笔巨额的资金作保证。还有，由于村集体方面的要求增加。另外，政府为了市政形象，要求项目要做到“整体拆迁，统一开发”。多方面的原因导致福星股份的资金被占用，短时间内不能回笼。

受资金的束缚，福星股份在其后的改造项目上捉襟见肘，不得不寻求合作开发或争取分片拆迁滚动开发，甚至放弃，就在2012年8月，福星惠誉因故与柴林头村拆迁项目解除合作协议。

拆迁款的占用时间太长，直接影响了公司的周转能力以及融资能力。

从信托到资管公司，迂回获得现金流

第一步，引入信托，解现金之渴

实际上，在城中村的项目开发之初，开发商的四证通常不齐全，无法向银行申请贷款。更有甚者，开发商当时的资金状况，没有办法满足申请完整的四证的条件。

此时，由一家信托公司以股权信托筹集资金对开发商进行增资，便使其自有资金达到要求，从而在四证齐全的基础上获得银行后续贷款支持。

与银行合作的概率较小，福星不得不通过其它方法寻求融资。信托便是银行之外融资的主要方式，福星股份出身的基因决定了其一直都擅长与信托合作。

在姑嫂村的开发项目中，福星股份同样引入了信托，其2011年一季报显示，江汉置业与中诚信托共同签署《合作协议》、《增资协议》、《股权质押合同》。中诚信托将其不低于14亿元且不超过16亿元的信托资金对江汉置业增资，取得江汉置业50%股权，中诚信托支付的增资款中的13亿元资金只能用于江汉置业项下k4和k5地块的拆迁补偿及开发和建设，不得用于其他用途。剩余的增资款能用于江北置业和鼎汉投资项下地块的拆迁补偿及开发和建设。尽管设置了条条框框，福星股份的资金问题总算缓解了。

信托的借新还旧能解一时的燃眉之急却无法根除资金的症结。但从长期而言，怎样加快资金周转速度，在周转与利润上做好平衡是福星股份需要认真面对的课题。

第二步，福星股份回购股份，现金流问题依然未解决

中诚信托、中融信托都是福星的合作伙伴。而对于福星股份而言，很大程度在和中诚合作之初，就开始在找“下家”。按照常理推断，项目刚开始，风险最高，而随着项目的推进，前景逐渐变得清晰，就会找到价格更便宜的钱。假设开发商最终都希望和银行合作，但拆迁项目最初找到的很大程度是融资成本较高但资金势力雄厚的信托。
但是，姑嫂村项目的信托合作没有找着下家。

2012年11月底，福星股份子公司福星惠誉与中诚信托签署《股权转让协议》，双方约定，福星惠誉以19.7亿元的价款收购中诚信托持有的江汉置业50%的股权。

收购完成后，福星惠誉重新持有江汉置业100%股权。

福星股份三季报显示，公司1-9月份销售商品、提供劳务收到的现金为58.17亿元，同比增长0.85%，其中金属业务现金流大约12亿元，房屋销售现金流大约46亿元。公司三季度末资产负债率为66.94%，去除预售账款之后的资产负债率为42.18%，较2011年和2012年中期分别下降了3.5%和1.2%。

数据说明福星股份在2012年的整体发展策略偏谨慎，前三季度偿还债务35.2亿，筹集资金31.9亿。期末在手现金11.03亿元，同比下降9.49%，覆盖短期借款和一年内到期长期负债的74%，短期偿债压力犹在。

第三步，股权转手给资产管理公司

福星股份从中诚信托手中回购江汉置业50%股份后，手上尚未有充足的现金流。对于处在调控下的房地产企业来讲，获得持续稳定的流动资金至关重要。而且，如果交易就这样完成，这款信托计划与一般的信托计划无异。

业内人士指出，“之前很多房地产信托项目，都是为企业做过桥贷款，通过信托资金撬动银行资金的进入”。不过对于福星股份而言，接手的并非银行而是信达资产。

在中诚信托的股权收购公告后仅一个星期，福星股份便再发公告，中诚信托将其应收福星惠誉15亿元的股权转让款(债权)转让给信达资产。福星股份子公司福星惠誉、江汉置业根据《分期付款协议》向信达资产履行分期付款义务，福星惠誉及江汉置业只需于未来30个月内分15期偿付该债权及相关衍生费用18.6亿元即行。

通过资产管理公司，中诚信托实现了信托资金的顺利退出，而福星股份也获得了较信托融资相对低息的流动资金。

而对于资金紧张的福星股份来讲，信达资产的接盘则为其带来更多的腾挪空间。

道路虽曲折，收获却划算

很明显，债权的转让，福星股份将减少当期15亿元的现金支出，再次缓解即将到期的短期偿债压力，还相当于间接获得了长达两年半的15亿元流动资金。同时，考虑到江汉置业50%权益未来将产生一定的收益，这将进一步抵减这笔资金的相关财务成本。
福星股份这次向信达资产融资，30个月的贷款，若是一次性归还的话，复利约9%。而银行投资的地产项目，一年期利息通常在9%?10%。

也就是说，福星股份回购江汉置业所使用资金的成本，要高于和信达资产合作的资金成本。对于当下的地产公司，研究怎么达到和资产管理公司合作的标准，是个不错的功课。

事实上，中诚信托或许早已做好了让第三方接盘的准备，根据福星股份与中诚信托的协议中的标注，中诚信托通过收取股权分红、转让股权等方式实现信托收益。

信托公司以股权形式投资到一个地产公司，常常因为是该项目当时完全不具备向银行融资的条件，此类融资通常利率偏高，而信托公司风险控制也会做得更加严格。福星股份的项目公司和中诚信托的这次合作，就有此意味。擅长运作的福星后来又找到了信达的武汉分公司来合作。虽为一个中型地产公司，但福星股份融资真谓是非常开拓进取。

调控旷日持久，中小地产公司的资金链依然偏紧。有的地产公司信托项目到期，但回购力不从心，就得借助新的债务，来收购信托计划中承诺收购的信托公司持有的股权。这时候，资产管理公司扮演了“及时雨”的角色。

很多地产信托项目因为期限与现金流在时间上不对等，转让给资产管理公司既能保证信托计划的兑付，而转让给资产管理公司也能够为其带来不错的收益。
福星股份（000926.sz）是一家民营房地产开发商，公司全资子公司福星惠誉综合实力位居武汉市房地产开发企业第一名。
一家没有央企背景，也没有金融机构扶持的开发商，怎样从融资困局中突围呢？在姑嫂村项目的融资过程，我们就窥见一斑了。
资金占用被拉长，融资不畅
福星股份作为武汉最大的开发商之一，操作了武汉本地多个城中村的拆迁改造项目。
2010年，福星股份旗下的福星惠誉的子公司江汉置业，拿到了武汉一个颇具规模的城中村项目—姑嫂村的开发。
公告显示，江汉置业注册资本16亿元，经营房地产开发、商品房销售、房屋租赁、房地产信息咨询服务。该公司2011年净利润177.47万元；截至2012年11月20日，该公司净利润-124.46万元。
据了解，姑嫂村项目总占地约75万平方米，规划建筑面积168万平方米，附近成规模商品房价目前在9000元/平方米以上。由于交通便利，该地段的十分有增值的潜力。
但是，潜力不能当现金用。由于福星股份参与的改造项目多是集中在城市的核心地段，先是得交一笔巨额的资金作保证。还有，由于村集体方面的要求增加。另外，政府为了市政形象，要求项目要做到“整体拆迁，统一开发”。多方面的原因导致福星股份的资金被占用，短时间内不能回笼。
受资金的束缚，福星股份在其后的改造项目上捉襟见肘，不得不寻求合作开发或争取分片拆迁滚动开发，甚至放弃，就在2012年8月，福星惠誉因故与柴林头村拆迁项目解除合作协议。
拆迁款的占用时间太长，直接影响了公司的周转能力以及融资能力。
从信托到资管公司，迂回获得现金流
第一步，引入信托，解现金之渴
实际上，在城中村的项目开发之初，开发商的四证通常不齐全，无法向银行申请贷款。更有甚者，开发商当时的资金状况，没有办法满足申请完整的四证的条件。
此时，由一家信托公司以股权信托筹集资金对开发商进行增资，便使其自有资金达到要求，从而在四证齐全的基础上获得银行后续贷款支持。
与银行合作的概率较小，福星不得不通过其它方法寻求融资。信托便是银行之外融资的主要方式，福星股份出身的基因决定了其一直都擅长与信托合作。
在姑嫂村的开发项目中，福星股份同样引入了信托，其2011年一季报显示，江汉置业与中诚信托共同签署《合作协议》、《增资协议》、《股权质押合同》。中诚信托将其不低于14亿元且不超过16亿元的信托资金对江汉置业增资，取得江汉置业50%股权，中诚信托支付的增资款中的13亿元资金只能用于江汉置业项下k4和k5地块的拆迁补偿及开发和建设，不得用于其他用途。剩余的增资款能用于江北置业和鼎汉投资项下地块的拆迁补偿及开发和建设。尽管设置了条条框框，福星股份的资金问题总算缓解了。
信托的借新还旧能解一时的燃眉之急却无法根除资金的症结。但从长期而言，怎样加快资金周转速度，在周转与利润上做好平衡是福星股份需要认真面对的课题。
第二步，福星股份回购股份，现金流问题依然未解决
中诚信托、中融信托都是福星的合作伙伴。而对于福星股份而言，很大程度在和中诚合作之初，就开始在找“下家”。按照常理推断，项目刚开始，风险最高，而随着项目的推进，前景逐渐变得清晰，就会找到价格更便宜的钱。假设开发商最终都希望和银行合作，但拆迁项目最初找到的很大程度是融资成本较高但资金势力雄厚的信托。
但是，姑嫂村项目的信托合作没有找着下家。
2012年11月底，福星股份子公司福星惠誉与中诚信托签署《股权转让协议》，双方约定，福星惠誉以19.7亿元的价款收购中诚信托持有的江汉置业50%的股权。
收购完成后，福星惠誉重新持有江汉置业100%股权。
福星股份三季报显示，公司1-9月份销售商品、提供劳务收到的现金为58.17亿元，同比增长0.85%，其中金属业务现金流大约12亿元，房屋销售现金流大约46亿元。公司三季度末资产负债率为66.94%，去除预售账款之后的资产负债率为42.18%，较2011年和2012年中期分别下降了3.5%和1.2%。
数据说明福星股份在2012年的整体发展策略偏谨慎，前三季度偿还债务35.2亿，筹集资金31.9亿。期末在手现金11.03亿元，同比下降9.49%，覆盖短期借款和一年内到期长期负债的74%，短期偿债压力犹在。
第三步，股权转手给资产管理公司
福星股份从中诚信托手中回购江汉置业50%股份后，手上尚未有充足的现金流。对于处在调控下的房地产企业来讲，获得持续稳定的流动资金至关重要。而且，如果交易就这样完成，这款信托计划与一般的信托计划无异。
业内人士指出，“之前很多房地产信托项目，都是为企业做过桥贷款，通过信托资金撬动银行资金的进入”。不过对于福星股份而言，接手的并非银行而是信达资产。
在中诚信托的股权收购公告后仅一个星期，福星股份便再发公告，中诚信托将其应收福星惠誉15亿元的股权转让款(债权)转让给信达资产。福星股份子公司福星惠誉、江汉置业根据《分期付款协议》向信达资产履行分期付款义务，福星惠誉及江汉置业只需于未来30个月内分15期偿付该债权及相关衍生费用18.6亿元即行。
通过资产管理公司，中诚信托实现了信托资金的顺利退出，而福星股份也获得了较信托融资相对低息的流动资金。
而对于资金紧张的福星股份来讲，信达资产的接盘则为其带来更多的腾挪空间。
道路虽曲折，收获却划算
很明显，债权的转让，福星股份将减少当期15亿元的现金支出，再次缓解即将到期的短期偿债压力，还相当于间接获得了长达两年半的15亿元流动资金。同时，考虑到江汉置业50%权益未来将产生一定的收益，这将进一步抵减这笔资金的相关财务成本。
福星股份这次向信达资产融资，30个月的贷款，若是一次性归还的话，复利约9%。而银行投资的地产项目，一年期利息通常在9%?10%。
也就是说，福星股份回购江汉置业所使用资金的成本，要高于和信达资产合作的资金成本。对于当下的地产公司，研究怎么达到和资产管理公司合作的标准，是个不错的功课。
事实上，中诚信托或许早已做好了让第三方接盘的准备，根据福星股份与中诚信托的协议中的标注，中诚信托通过收取股权分红、转让股权等方式实现信托收益。
信托公司以股权形式投资到一个地产公司，常常因为是该项目当时完全不具备向银行融资的条件，此类融资通常利率偏高，而信托公司风险控制也会做得更加严格。福星股份的项目公司和中诚信托的这次合作，就有此意味。擅长运作的福星后来又找到了信达的武汉分公司来合作。虽为一个中型地产公司，但福星股份融资真谓是非常开拓进取。
调控旷日持久，中小地产公司的资金链依然偏紧。有的地产公司信托项目到期，但回购力不从心，就得借助新的债务，来收购信托计划中承诺收购的信托公司持有的股权。这时候，资产管理公司扮演了“及时雨”的角色。
很多地产信托项目因为期限与现金流在时间上不对等，转让给资产管理公司既能保证信托计划的兑付，而转让给资产管理公司也能够为其带来不错的收益。